一、买受人对经济适用房只拥有有限产权，在法律上有如下限制： 1、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 2、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 3、在取得完全产权以前是不得用于出租经营。
二、离婚时经济适用房的分割
1、对于所购买的经济适用房还不满五年的，如果夫妻双方有协议，只要该协议不违反国家法律强制性的规定，应该遵守夫妻的协议约定。如果双方协议不成，应该暂不做分割，可等取得完全的产权以后再处理。否则，该房屋将被政府按照原价购回，双方都不能得到。 2、对于所购买的经济适用房已经满五年的，夫妻如有协议也当遵守。协议不成的，在按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款以后，取得该房完全产权。再由评估机构按照市场价评估该房的价值，再原则上夫妻平分该房产。主张产权的一方补偿相应的房屋价值给对方。 离婚时夫妻共有的经济适用房应当如何分割？ 经济适用房是一种特殊的商品房，是具有保障性质的政策性住房，其所有人获得的是有限产权。所有对于经济适用房的分割应： 1、对于所购买的经济适用房还不满五年的，如果夫妻双方有协议，只要该协议不违反国家法律强制性的规定，应该遵守夫妻的协议约定。如果双方协议不成，应该暂不做分割，可等取得完全的产权以后再要求法院处理。 2、对于所购买的经济适用房已经满五年的，夫妻如有协议也当遵守。协议不成的，在按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款以后，取得该房完全产权。再由评估机构按照市场价评估该房的价值，再原则上夫妻平分该房产。主张产权的一方补偿相应的房屋价值给对方。
在经济适用房分割时应当注意的几个问题：
依照我国《婚姻法》的有关规定，经济适用房如是在夫妻关系存续期间获得的，应当属于夫妻共同财产，一般情况下应当平均分割。但接下来的问题是应当如何分割，按购买时价格来分割显然是没有道理的，因为当时购买的价格包含着当时卖方对夫妻双方的优惠，即使是按当时的市场价购买的，由于近几年房屋涨价不争的事实，这在法律上可以认为是无需当事人举证证明的“众所周知的事实”，即无论如何都不应当按购买时的价格分割。但由于对经济适用房这种房屋的分割法律上确实找不到具体的法律依据，只能根据民法的公平原则进行分割或者分配。所以我们认为，双方可以采取竞价拍卖的方式分割该房屋，由出价高的一方取得该房屋的所有权，给予对方相应的补偿，这样可以做到对双方都比较公平。如果不愿意以竞价方式分割，则可以在市场价的基础上，扣除营业税、综合地价款（土地出让金）并考虑到日后交易的风险等因素，大致确定该经济适用房的目前价格，然后在此基础上进行平均分配。总之，只要双方按照公平合理的原则，在互谅互让的基础上总会找到双方都可以接受的分割办法的。上海婚姻律师 |
