未经一方同意擅自出售房屋的行为有效吗?

案例：肖潇(女)与骆裕祥2000年登记结婚,婚后购置了两处房产,其中一套房屋一直闲置无人居住。2004年6月10日,骆裕祥将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明(肖潇的名字是骆裕祥找他人代签的)一并出示给马永涛审查。马永涛并不知情,核查所有原件后,便与骆裕祥签订一份《房屋买卖合同》,骆裕祥以7.7万元将自己名下的房屋出售给马永涛。款项结清后,骆裕祥向马永涛交付了房屋钥匙,双方一同到市房屋产权产籍管理处办理产权过户登记。后马永涛对所购得的房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。在房屋产权过户公示期间,骆裕祥的妻子肖潇向市产权产籍管理处提出异议,理由是自己与骆裕祥系夫妻关系,房子是夫妻共同财产,丈夫卖房未经自己同意,要求中止办理过户手续。2005年9月25日,肖潇将其丈夫骆裕祥和马永涛作为被告起诉到法院,请求确认其丈夫和买主签订的房屋买卖合同无效,并判令马永涛返还房屋,赔偿装潢损失2.8万元。法院经审理后认为:两被告签订的房屋买卖合同已经成立,且房款已经交接清楚,应视为该房屋买卖合同已履行完毕。原告肖潇主张两被告之间的买卖合同无效,其原因是两被告的房屋买卖行为侵害了原告的夫妻共有财产的共有权,其侵权责任主是被告骆裕祥未履行夫妻间的告知义务,擅自处分共有财产所致被告马永涛未实施侵害行为,不应承担责任。法院遂依照有关法律规定,作出判决:被告骆裕祥与马永涛签订的房屋买卖合同有效,驳回原告肖潇的诉讼请求。

【分析】我国《婚姻法》第17条规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等屮处理权。”夫妻对于重大财产的处理,应当在协商一致的基础上进行。处理重大财产要求与配偶商量,不仅是道德上的要求,也是一种法定义务。相反,如果私自处理,则侵犯了配偶的权利。但是,夫妻之间的平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的,仅对夫妻两人具有约束力,善意第三人没有理由遵照执行。本案骆裕祥为房屋所有权证上的产权人,办理房屋买卖过程中马永涛只要核查了骆裕祥提供的身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明等有关文件资料原件后,应该有理由相信骆裕祥出售房屋的行为是夫妻双方的共同意愿。因为善意第三人只负有形式审查义务,不负有实质审查义务,不能要求善意第三人核实配偶的签名是否为本人签署,是否真实,对配偶签字的真实性应由骆裕祥全杈负责。马永涛已尽到了必要的审查与注意义务,在房屋买卖中不存在任何过错,骆裕祥与马永涛签订的房屋买卖合同是合法有效的。虽然过户登记尚未办理完毕,但是马永寿已经支付了全部房款,并对所购买房屋进行了装修,居住至今。

第三人支付了相应的对价并实际履行了合同的情况下,当保障买卖交易的稳定和安全,保护善意第三人的合法利益。

【关联法条链接】婚姻法》第17条《合同法》第49条